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| 21世纪经济报道 今年地产金融政策趋势 进一步拓宽房企融资渠道 |
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1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在出席“中国房地产金融论坛”时明确提出，要进一步拓宽房企融资渠道。
就在19日召开的全国金融工作会议前后，2007年房地产金融的方向也日渐明朗。
“发行项目债券的债权融资是可行的方式，而包括以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金等股权融资也可积极关注。”1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在出席“中国房地产金融论坛”时明确提出，要进一步拓宽房企融资渠道。
公司债与产业基金
“实际上，为了配合全国金融工作会议，此前一周，央行和建设部就召集了一次房地产金融联席会议。”一位知情人士向记者透露，正是这个名为“中国房地产金融论坛”的会议给今年房地产金融定了调。
“一个不争的事实是，现有的房地产金融体系导致了房企的资金架构严重失衡。”一位参加了本次会议的业内人士告诉记者，房地产企业对银行的负债率仍然处于“高位”，这个数字可以达到70%以上。“这势必会让银行面临巨大的金融风险，特别是在如今房地产市场波动比较大的非常时期。”
“研究房地产企业通过发行项目债券来融资是一个可行的办法，应该尽快在立法上对项目债券进行明确，及早推动。”吴晓灵认为，适当增加债券的比例有助于房地产企业负债结构的改善。
而对于采用私募方式进行股权融资，“应给予关注，比如以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金。”吴晓灵还指出，可以考虑在对现有的代办股份转让系统进行改造之后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。
吴晓灵并没有透露房地产产业投资基金最新的进展情况。
而记者了解到，房地产产业投资基金的确有可能在上半年破茧而出。而此种判断是基于去年4月就开始进入会签阶段的《产业投资基金管理办法》有望近期出结果，届时，房地产基金的法律障碍基本上得以解决。
“一旦房地产产业基金实现了突破，就意味着产业基金将成为房地产资金来源的第二个主渠道。”对此消息，中信证券研究部经理王德勇分析。
税收打前阵？
受近期土地增值税的影响，税务主管部门在这次秘密会议上受到更多关注也是情理之中。
据了解，国家税务总局派出的参会人员正是来自于政策法规的相关部门。
实际上，税收已经给今年的宏观调控打出了一个漂亮的前战。
1月1日，提高2倍的土地使用税和提高1倍的土地使用费政策正式开始实施，而从2月1日起，又要开始对开发商征收最高税率达60%的土地增值税。
而接下来有可能的举动还将说明税收将是今年房地产调控的重头戏。
首先是保有税。
记者从建设部和国家税务总局的相关人士处都得到了相同的信息，目前，涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。
除此之外，税收有可能还会在房企融资环节发挥推波助澜的作用。
“REITs的税收问题可能会参考信贷资产证券化的‘税收中性’原则执行。”国家税务总局一位参会人员向媒体透露。“这个原则还未形成文件式指示。“而所谓的“税收中性”原则就是指既不会享受税收方面的优惠，也不会存在双重征税的问题。
据了解，按照现行税收政策，REITs的个体投资者将缴纳公司层面和个人所得税双重税种，这与一般的上市公司无异，失去了REITs的存在意义。因为按照国际上通用方式，REITs的最大优势就在于税收，比如在香港，上市REITs企业所得税全免。
税收问题一直以来是国内REITs成行的掣肘，这已经成为业界共识。而“税收中性”原则正是打破这种“掣肘”的信号。甚至有业内人士乐观估计，“照此执行，不出两年，国内自己的REITs将真正浮出水面。”
谨慎“开闸”
显然，拓宽有可能会是今年房地产金融的主旋律，但是，谨慎的限制同样显得十分必要。
“要规范房地产信托业务。“吴晓灵在谈及房地产金融体系着力点时强调。
而记者从多方渠道得知，《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》等已正在进行内容上的调整，新的调整内容虽然可能放开200份的限制，但是，却抬高了投资门槛，要求投资额度在100万元以上，自然人投资者控制在50人以内。
除了信托业务，保险资本进入房地产领域目前为止也没有“开闸”。
“21日举行的2007年全国保险工作会议主要是在谈诚信，对于保险资金是否可以进入房地产领域并没有涉及。”一位参加了本次会议的资深人士向记者证实。
去年3月，基础设施项目投资向保险资金开闸，揭开了保险机构间接投资不动产的序幕。但只有公路、铁路、市政项目等被列入投资项目中，“高回报”的房地产却仍属禁区。这将意味着一直在门外虎视眈眈的保险资本要名正言顺地进入房地产领域还需要等待。
同时，与业界对于REITs的乐观相比，吴晓灵则更加理性。
“不能过分高估REITs对解决房地产开发融资的作用”。吴晓灵解释道，从国外经验看，REITs适应的物业类型和融资阶段有限。“事实上，大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主，前期阶段有严格的投资比例限制。这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。”
“由于风险较高，一般要对REITs持谨慎态度。”吴晓灵强调。
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