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| 21世纪经济报道 土地增值税迫房企缩短开发周期 净利润率下降3% |
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对房地产开发商来说，使自己的利润最大化最重要的模式将成为，加快产品的开发和销售，提高资金周转率，缩短开发周期，减少资金的沉淀。
1月17日，受清算土地增值税消息的冲击，地产股全线急挫，地产指数下跌9.78%；18日开始，地产股先跌后升，22日，地产股全面站稳，三天累计涨幅4.4%。显然，这股阴霾之气被市场化解。如果各地土地增值税清算执行到位，带来的直接影响将是降低行业的利润率水平。目前，各地都在等待地方税务局出清算细则。
净利润率下降3%
土地增值税目前属于地方税种，具体操作落在地方税务部门。《土地增值税暂行条例》1993年颁布，1994年开始实施。但基于对房地产行业的扶持态度，各地方税务机关对土地增值税的管理，基本上是重预征而轻清算。
根据深圳市一开发企业财务总监介绍，深圳市土地增值税真正开始预增的时间是2005年11月，以项目为单位计提，按照合同价格，即交易价格增收，普通住宅的税率为0.5%，豪宅税率为1%，每个月为一个结算期。交税为自己申报，地税局基本按照申报情况以及国土局登记在案的房屋出售情况进行收税。
目前该企业正在紧张的计算自己需要补交的部分，“预征的税款和需要清算的税款差距还是相当大的。”该财务总监透露，该公司仅仅两个项目差额就上亿。
但是具体各地如何进行征收，深圳市地税局也在紧张地测算，“按照国税总局的文件，各个地区不同，可以有一个调整的幅度，深圳的地价水平不同所以要进行测算。”地税局有关人士表示。
但是，对这一波突如其来的冲击，“是对地产公司基本面的冲击，政府通过税收分流了地产公司的利润，各大上市公司都需要下调每股收益，进而影响市场对上市公司的估值水平。”联合证券研究所所长助理范海洋认为。
增值额相当于项目营业利润的概念，“如果各地执行到位，带来的直接的影响将是降低行业的利润率水平。”联合证券地产研究员鱼晋华对此项税收对房地产上市公司的利润影响进行了测算，认为行业平均的销售净利润率将下降3个百分点左右。
计算增值额时允许扣除的成本包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本(土地的征用及拆迁补偿费，建安费用，基础设施费用，公共配套费用)和房地产开发费用(与项目开发有关的财务费用，管理费用以及销售费用)。
将增值额与相应的营业利润率及净利润率间(假定所得税率为33%)做了简单测算，当一个项目的增值额介于20%至50%之间时，即该项目的销售净利润率介于11.7%至22.33%时，该项目应交纳的增值税率为30%，而在交纳增值税之后，该项目销售净利润率下降的幅度在3.35个百分点至6.70个百分点之间。
从上市房地产公司平均盈利能力来看，2005年及2006年的平均销售净利润率基本在13%左右，再考虑上市公司本部不可抵扣的成本和费用，我们测算国内上市房地产公司增值税率的主要交纳区间将集中在0%、30%和40%，而大多数企业要交纳的税率将为30%。根据测算，在交纳了增值税后，行业平均的销售净利润率将下降3个百分点左右。
虽然行业整体利润空间收窄，但是不同企业的影响各不相同。
“按照累进制增收，会压缩企业的利润空间，所以对中小企业将会雪上加霜，龙头企业将继续受益于行业整合。”所以平安证券保持了对万科、金地等龙头企业的推荐评级。
“严格执行土地增值税政策以及随后可能出台的其他房地产政策将为检验一个房地产开发企业的真正实力提高契机，房地产上市公司的估值水平必将会逐步出现分化。”招商证券分析师余志勇说。“我们按照一般条件测算，严格征收土地增值税对房地产开发项目的影响出现非常明显的结构特点：毛利率水平高的普通住宅(大于35%)净利润将下降20%以上，对毛利率水平低的普通住宅项目(约35%以下)反而呈正面影响，符合国家鼓励发展低价房的政策引导。”
周转率为王？
面对收窄的利润空间，怎样才能够减少影响，继续扩大盈利空间，将考验开发企业的盈利模式。
对房地产开发商来说，使自己的利润最大化主要有两种模式。一是尽量获取尽可能高的毛利率。过去，大多数开发商都会采用第一种策略，通过囤积房源，推迟销售，来获得房价上涨的收益。这种策略的表现形式为，尽量开发一些大盘，通过后期房价的上涨，获取更大的利润；或者集中开发高毛利的豪宅。二是加快产品的开发和销售，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
“第一种路径选择将面临交纳巨额增值税的冲击，相比之下，选择缩短开发期来提高资金回报率的第二种路径选择则几乎不受增值税的影响。”鱼晋华认为，第二种方式提高利润将会更有效。
万科是第二种路径选择的代表。“我们的周转率是别的企业的两倍，”万科新闻发言人曾经表示。平均每个项目的开发周期小于12个月，最快的项目可达到9个月。万科所推进的工厂化战略，也是把开发周期缩短的一个方法，从而将推动公司的资金回报率继续上升。
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